2021土地估价理论与方法每日一练12-18

来源:总题库 时间:2021-12-18 06:55:24

1、求取土地收益及确定()是收益还原法的关键。

A. 经营费用
B. 土地租金
C. 投资利率
D. 土地还原率

2、

某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估,估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续,出让期为50年。已知资料如下:
①建筑面积为20000mz,容积率为5;
②全部用于出租,出租率为80%;
③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/㎡;
④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1:1.5;
⑤房屋重置价格为2000元/㎡,耐用期50年,残位率为0;
⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计,每年100元/㎡)、保险费(按使用面积计,每年32元/㎡);
⑦房地产综合还原率为10%。
根据上述情况回答问题:如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物,宗地建蔽率为0.5,且该办公楼各层建筑面积相同

办公楼在估价时点时的市场价格为( )万元。

A. 13456
B. 14019
C. 15216
D. 18776

3、我国土地所有制是()。

A. 国家和集体二级所有的制度
B. 国家和个人二级所有的制度
C. 集体和个人二级所有的制度
D. 国家、集体、个人三级所有制度

4、下列关于征地的表述中,正确的有()。

A. 根据《宪法》规定,集体土地依法转为国有土地的行为是"征收"而非"征用"
B. 任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费
C. 征地安置补助费归农村集体组织所有
D. 土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍
E. 征地时所称的地上附着物包括地下管线

5、某评估公司受托评估H地块50年土地使用权价格,该宗地土地面积为1500平方米。估价师在该区域内收集到以下资料:
(1)A地块建筑面积1000平方米,占地面积2000平方米,是甲企业出地,乙企业出资金建成的,出资方出资总额200万,分得建筑面积600平方米,房屋建筑造价及有关税费总计2000元/平方米。
(2)B地块土地面积50亩,原为丙企业使用,后被丁企业兼并,丁企业一次性支付各种补偿总计3000万元,其中向政府补交土地出让金300万元,机械设备及房屋等评估值为710万元。
(3)C地块土地面积为1500平方米,因某种原因原土地使用者急于转让,李某则以50万元得到该地块。
(4)D地块为场地出租,出租方出租该地块的年净收益为42元/平方米,根据双方约定,城镇土地使用税由承租方交纳,每年3元/平方米,土地还原率为6%。
(5)各地块与待估地块比较系数如下表:

容积率 区域因素 个别因素 使用年限
地块A +3 0 -2 0
地块B -1 0 +1 0
地块C 0 0 -3 0
地块D 0 0 -2 0
请根据上述内容,回答问题。
根据已知条件及比较案例选择的原则,应选择( )地块作为待估土地的比较案例。

A. ABCD
B. ABD
C. BCD
D. ABC

6、某宗面积为6000m2的房地产开发用地,楼面地价为800元/m2,容积率为3.0,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则土地取得成本为()万元。

A. 494.4
B. 1396.8
C. 1440
D. 1483.2

7、某开发商购得一宗土地,价格为100万元,并在该土地上建造一栋大楼,建筑费为50万元,专业费为10万元,利息为20万元,税收为10万元,可获得利润为30万元,则该栋楼的楼价为( )万元。

A. 220
B. 160
C. 190
D. 250

8、

某市政府土地主管部门拟于2007年1月8日,以拍卖方式出让一宗已完成配套开发的国有土地,其规划用途为高档住宅,容积率为3.0,出让土地使用权年期为70年;并于2006年12月10日委托某估价机构评估该宗地届时的客观市场价格V1,为实施拍卖提供价格参考;同时根据政策等因素确定了此宗地出让底价V2,最终以最高竞买价格V3成交。
请就上述内容,回答81~85小题的问题:
以下对V1、V2、V3价格内涵的表述,正确的是( )。

A. 三者均为最高年期居住用地使用权价格
B. V1对应的时点为2006年12月8日,V2、V3对应的时点为2007年1月8日
C. V1、V2和V3对应的时点均为2007年1月8日
D. 三者均为开发完成后的熟地价格

9、地租是土地所有者凭借土地租赁权而获得的一种收益。( )

10、

假如一个城市建成区面积为3000km2,主干道的总长度为750km,则主干道的影响距离为()。

A. 1km 
B. 2km 
C. 4km 
D. 8km